Senatorowie nie poprawili ustawy o najmie. Przez luki podatkowe do budżetu państwa może nie trafiać nawet 1 mld zł

Mimo licznych zastrzeżeń senackie komisje przyjęły wczoraj bez poprawek ustawę regulującą najem krótkoterminowy. Tymczasem lista uwag branży wciąż się wydłuża. Do kontrowersji związanych z ograniczaniem praw właścicieli mieszkań dochodzą problemy podatkowe, których nowe przepisy nie rozwiązują. Według szacunków branży do budżetu państwa może z tego powodu nie trafiać nawet 1 mld zł rocznie.

8 października 2026 roku Sejm uchwalił nowelizację ustawy o najmie krótkoterminowym. Za przyjęciem przepisów głosowało 407 posłów, 24 było przeciw, a dziewięciu wstrzymało się od głosu. Wczoraj ustawą zajęły się trzy senackie komisje: Gospodarki Narodowej i Innowacyjności, Infrastruktury oraz Samorządu Terytorialnego i Administracji Państwowej.

Podczas wspólnego posiedzenia senatorowie wysłuchali przedstawicieli branży, którzy zgłosili szereg uwag dotyczących nowych przepisów. Mimo tego komisje przyjęły ustawę bez poprawek. Senatorowie zapowiedzieli powrót do najbardziej problematycznych przepisów na dalszym etapie prac, uzasadniając odłożenie zmian „potrzebą ich dokładniejszego przygotowania”.

O zastrzeżeniach branży informowaliśmy już na łamach naszego portalu. Przypomnijmy, że dotyczą one m.in. ograniczenia praw właścicieli mieszkań i wątpliwości co do skuteczności proponowanych rozwiązań w ograniczaniu szarej strefy. Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego wskazało w rozmowie z Waszą Turystyką na jeszcze jeden problem, którego nowelizacja nie rozwiązuje, mianowicie nieprawidłowości w rozliczeniach podatkowych.

Branża domaga się jasnych zasad 

Głównym problemem wskazywanym przez PSWK jest sposób rozliczania przychodów z krótkoterminowego udostępniania mieszkań turystom. Zastrzeżenia dotyczą osób, które regularnie oferują turystom noclegi, ale rozliczają uzyskiwane przychody jako najem prywatny, mimo że charakter świadczonych usług wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Najem prywatny jest opodatkowany ryczałtem w wysokości 8,5 proc. od przychodów do 100 tys. zł rocznie oraz 12,5 proc. od nadwyżki. Przedsiębiorcy świadczący usługi zakwaterowania również mogą korzystać z ryczałtu, muszą jednak opłacać składki na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne, a w określonych przypadkach także rozliczać VAT. PSWK wskazuje, że osoby wykonujące podobną działalność, którą rozliczają jako najem prywatny, unikają dzięki temu części kosztów ponoszonych przez przedsiębiorców.

Stowarzyszenie próbowało wyjaśnić tę kwestię już w 2024 roku, występując do Ministerstwa Finansów o wydanie ogólnej interpretacji dotyczącej opodatkowania przychodów z najmu krótkoterminowego. Do wniosku dołączono opinię prawną, której autorzy wskazali, że regularne, zorganizowane i nastawione na zysk udostępnianie nieruchomości na krótkie pobyty, połączone z profesjonalną obsługą gości, powinno być traktowane jako działalność gospodarcza w zakresie usług zakwaterowania.

Ministerstwo Finansów nie podzieliło jednak stanowiska stowarzyszenia. W odpowiedzi z 14 kwietnia 2025 roku resort powołał się na uchwałę Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 maja 2021 roku, zgodnie z którą właściciel nieruchomości co do zasady może sam zdecydować, czy przychody z najmu rozlicza prywatnie, czy w ramach działalności gospodarczej, pod warunkiem że nieruchomość nie jest związana z prowadzoną firmą. PSWK uważa natomiast, że o sposobie rozliczania przychodów powinien decydować przede wszystkim rzeczywisty charakter świadczonych usług, a nie sposób, w jaki właściciel nieruchomości kwalifikuje swoją działalność.

„W naszej ocenie dualizm interpretacyjny Ministerstwa Finansów prowadzi do nieuczciwej konkurencji w stosunku do hoteli i operatorów najmu krótkoterminowego. Z jednej strony resort uznaje taką działalność za usługi zakwaterowania, do których ma zastosowanie obniżona stawka VAT. Z drugiej zaś dopuszcza rozliczanie przychodów jako pochodzących z najmu prywatnego, choć charakter świadczonych usług jasno wskazuje na działalność hotelarską, którą można – co do zasady -prowadzić wyłącznie jako firma” – mówi w rozmowie z Waszą Turystyką Grzegorz Żurawski, prezes zarządu Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego.

Kolejny problem wskazywany przez PSWK dotyczy rozliczania VAT od prowizji pobieranych przez zagraniczne platformy rezerwacyjne, takie jak Booking.com czy Airbnb. Wynajmujący, którzy korzystają z ich pośrednictwa, w określonych przypadkach muszą samodzielnie rozliczyć w Polsce 23 proc. podatek od prowizji. Obowiązek ten może dotyczyć również osób, które nie prowadzą zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Jak wskazuje Grzegorz Żurawski, część właścicieli mieszkań nie jest świadoma tego wymogu lub celowo występuje na platformach jako klienci prywatni, mimo że charakter prowadzonej przez nich działalności wymaga innego sposobu rozliczenia. W takich sytuacjach zagraniczny pośrednik może sam naliczać VAT według zasad właściwych dla konsumentów. Tym samym podatek może zostać rozliczony za granicą, choć powinien być rozliczony przez wynajmującego w Polsce.

„Osoby, które występują na platformach jako gospodarze prywatni, często nawet nie wiedzą, że mają obowiązek rozliczenia samodzielnie VAT od importu usług. W ich przypadku platformy odprowadzają ten podatek za granicą, podczas gdy powinien on zostać zapłacony w Polsce” – wyjaśnia Grzegorz Żurawski.

Nawet 1 mld zł rocznie może nie trafiać do budżetu

Według szacunków Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego do budżetu państwa może nie trafiać nawet 991 mln zł rocznie z tytułu nieprawidłowego rozliczania usług zakwaterowania. Wyliczenia przygotowano na podstawie badania rynku przeprowadzonego przez KS Ingresos w maju 2024 roku, obejmującego oferty dostępne na Airbnb i Booking.com.

Z badania wynika, że w maju 2024 roku na Airbnb znajdowało się ponad 79 tys. aktywnych ofert noclegowych w Polsce, z czego blisko 61 proc., czyli około 48 tys., pochodziło od gospodarzy prywatnych. To na tej grupie stowarzyszenie oparło swoje wyliczenia. Przyjęto, że przeciętny obiekt generuje 78 tys. zł przychodu rocznie, a należne z tego tytułu podatki wynoszą około 20,6 tys. zł, uwzględniając podatek dochodowy, VAT od usług zakwaterowania oraz VAT od prowizji zagranicznych platform rezerwacyjnych. Na tej podstawie PSWK oszacowało, że do budżetu państwa mogłoby trafiać blisko 1 mld zł rocznie, gdyby wszystkie 48 tys. ofert rozliczano na zasadach właściwych dla działalności gospodarczej.

„Z naszych szacunków wynika, że straty z samych podatków PIT i VAT sięgają 1 mld zł rocznie. A przecież nie uwzględniamy tu składek ZUS ani strat gmin z podatku od nieruchomości czy opłat miejscowych. To nieuczciwa konkurencja wobec przedsiębiorców, którzy odprowadzają wszystkie należne daniny. A państwo ma obowiązek zapewnić uczciwe warunki konkurencji” – podsumował Grzegorz Żurawski.