Biuro podróży w galerii zamknięte, umowa przedłużona o sześć miesięcy. Zaczynają się pozwy

19 stycznia 2021

Przyjęta w marcu tzw. ustawa antycovidowa wprowadza zwolnienie z czynszu w galeriach handlowych dla najemców, których działalność zostaje ograniczona z powodu epidemii. Ten sam przepis jednak stanowi, że za każdym razem, gdy najemca chce skorzystać z tej opcji, musi z automatu przedłużyć umowę najmu o sześć miesięcy na tych samych warunkach. Po trzech lockdownach to już 18 miesięcy. Biurom podróży pozostaje droga sądowa.

Gdy rozpoczął się wiosenny lockdown, jednym z licznych problemów dla touroperatorów i agentów turystycznych były opustoszałe lokale wynajmowane w galeriach handlowych. Po pierwsze, sprzedaż zamarła, a granice były zamknięte, więc ich utrzymywanie byłoby jedynie zbędnym kosztem. Po drugie, stopniowo zamykano całą gospodarkę, łącznie z punktami handlowymi i usługowymi w galeriach handlowych. Specustawa zwana „tarczą antykryzysową” rozwiązywała tę kwestię – zwalniała najemców z czynszu na czas wprowadzenia administracyjnego zakazu działalności.

Umowa przedłużana w nieskończoność

W marcu wpisanie biur podróży na listę placówek z zakazem działalności było korzystne – gdyż umożliwiało zwolnienie z czynszu na czas przestoju. Mało kto zwracał uwagę na jeden z warunków tego zwolnienia – obowiązek wydłużenia okresu najmu o okres „zamknięcia” działalności i dodatkowo o sześć miesięcy. Wiosną wydawało się, że najważniejsze jest, aby przetrwać pierwszy lockdown. Jednak zakaz działalności biur podróży w galeriach handlowych wprowadzono potem jeszcze dwukrotnie: w listopadzie i w grudniu. W sumie więc biura podróży muszą przedłużyć umowy najmu o okres zamknięcia plus o 18 miesięcy. Warunki tych umów miałyby pozostać takie same – wysokie czynsze z czasów prosperity w warunkach zastoju rynkowego mogą być dla wielu firm gwoździem do trumny.

„Czy nasze umowy będą w ten sposób przedłużane w nieskończoność? To może wykończyć małe podmioty.” – pyta Wiesław Niechwiedowicz z biura Holidays.

O tym, jakie warunki obowiązują najemców, których działalność w galeriach handlowych została ograniczona, mówi art. 15ze Ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych:

„Art. 15ze. 1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust. 1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.
3. Postanowienia ust. 1 wchodzą w życie od dnia zakazu, a postanowienie ust. 2 od dnia zniesienia zakazu.”

Rozmowy z rządem rozpoczęte

Paweł Niewiadomski, prezes Polskiej Izby Turystyki, brał czynny udział we wiosennych pracach nad ustawą „covidową” i ma świadomość, że taki zapis powstał, jednak miał on się odnosić jedynie do sytuacji związanej z pierwszym lockdownem”

„Skoro ten zapis nadal funkcjonuje, podjęliśmy ten temat w rozmowach z rządem. Uważam, że zasadne byłoby go usunięcie i mam nadzieję, że będzie to możliwe” – mówi.

Co ciekawe, w ustawie zapisano również, że „postanowienia ust. 1–3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.” Wygląda więc na to, że legislator próbował usankcjonować prawnie brak sprzeczności „tarczy antykryzysowej” z kodeksem cywilnym.

Niższy czynsz albo sprawa w sądzie

Niezależnie jednak od tego, jak brzmią zapisy ustawowe, niektóre biura podróży decydują się na to, by podjąć próbę sądowej walki o lepsze warunki najmu w galeriach handlowych. Decydują się iść do sądu wtedy, gdy na niczym spełzają negocjacje z zarządcami obiektów.

„Nie ukrywam, że negocjujemy obniżenie czynszów oraz indywidualne warunki kontynuowania współpracy z wynajmującymi. W wielu przypadkach to się udaje, spotykamy się ze zrozumieniem – skoro nasze obroty w punktach sprzedaży spadają o 80 proc., to oznacza przecież, że warunki zmieniły się radykalnie w stosunku do tego, z czym mieliśmy do czynienia, gdy podpisywaliśmy umowy” – mówi Piotr Henicz, wiceprezes Itaki.

„Nie ze wszystkimi udaje się jednak porozumieć i wtedy uruchamiamy drogę sądową, oczekując, że tą drogą da się ustalić warunki dalszej współpracy. Na czas postępowania sąd ma prawo obniżyć opłaty za czynsz w galeriach handlowych i to się już dzieje. Ta ścieżka postępowania zaczyna być skuteczna, to nie jest coś, co być może kiedyś się wydarzy, ale co przynosi konkretne rezultaty” – dodaje.

Oczywiście, Itaka jest w uprzywilejowanej pozycji negocjacyjnej wobec obiektów handlowych jako lider rynku touroperatorskiego w Polsce. Jednak ścieżka sądowa dostępna jest dla każdego biura podróży w Polsce i jeśli skutkuje nakazem obniżenia czynszu na czas prowadzenia postępowania, może nią pójść więcej podmiotów.