Sun & Snow: inwestowanie w apartamenty rekreacyjne w Polsce wciąż się opłaca

Wzrost kosztów budowy, zmieniające się preferencje klientów oraz procesy restrukturyzacyjne w segmencie condohoteli skłaniają inwestorów do poszukiwania bardziej elastycznych modeli biznesowych. Eksperci rynku nieruchomości, przedstawiciele branży hotelarskiej oraz specjaliści ds. inwestycji analizują aktualne trendy, wskazali na czynniki sukcesu oraz potencjalne ryzyka.

Na ten temat dyskutowali uczestnicy debaty, zorganizowanej przez Grupę Sun & Snow wyspecjalizowanego dewelopera oferującego apartamenty na sprzedaż w najpiękniejszych polskich kurortach nad morzem, w górach i na Mazurach. W spotkaniu uczestniczyli przedsiębiorcy, dziennikarze oraz przedstawiciele UOKiK, którzy przysłuchiwali się dyskusji uznanych ekspertów z branży wynajmu nieruchomości. Swoimi opiniami dzielili się: Jacek Tokarski – CEO Hotel Investment & Development Advisory, Marlena Kosiura – założycielka portalu Inwestycjewkurortach.pl, Paweł Kobierski, prezes zarządu Sun & Snow Real Estate, Marcin Dumania – prezes zarządu Sun & Snow Wynajem Apartamentów oraz Jakub Suchoń, adwokat z Kancelarii Paprocki Wojciechowski & Partnerzy.

Eksperci wyjaśnili podstawowe różnice pomiędzy modelami inwestowania w nieruchomości rekreacyjne, omówili czynniki decydujące o potencjalnym sukcesie inwestycji, a także szczegółowo przedstawili aspekty franczyzy/ sprzedaży apartamentów pod marką znanej sieci hotelowej. Dyskutowano też o kondycji rynku wynajmu nieruchomości w Polsce, oceniając perspektywicznie sens inwestowania w nieruchomości w kraju w kontekście trendów do inwestowania np. w Hiszpanii.

Modele inwestycji na rynku nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych

Rynek nieruchomości zlokalizowanych w miejscowościach wypoczynkowych opiera się na trzech głównych modelach inwestycyjnych:

Drugi dom (second home) – to nieruchomość nabywana na własny użytek jako miejsce wypoczynku i prywatny azyl. Właściciel użytkuje lokal zgodnie z własnymi potrzebami,
bez nastawienia na generowanie zysków.

Aparthotele – to obiekty łączące cechy tradycyjnych apartamentów z infrastrukturą hotelową (np. kawiarnia, basen, restauracja). Właściciele mogą korzystać z lokalu w określonych terminach, a w pozostałym czasie nieruchomość jest wynajmowana przez operatora.

Condohotele – model inwestycyjny wywodzący się z lat 50. XX wieku w Stanach Zjednoczonych. Polega na podziale dużego obiektu hotelowego na mniejsze, samodzielne lokale z odrębnymi księgami wieczystymi, będące własnością prywatnych inwestorów.
W Polsce condohotele zyskały popularność po 2000 roku – pierwszy tego typu obiekt powstał w Jastarni.

Specyfika inwestycji w condohotele

W Polsce model condohoteli opiera się na sprzedaży lokali prywatnym inwestorom z obietnicą gwarantowanej stopy zwrotu (zazwyczaj 7-10 proc. rocznie). Środki ze sprzedaży umożliwiają sfinansowanie budowy, a operator zobowiązuje się do zarządzania obiektem oraz wypłaty ustalonego zysku właścicielom.

Z perspektywy gościa hotelowego condohotele często nie różnią się od tradycyjnych hoteli – klienci nie mają świadomości, że wynajmowany pokój jest własnością prywatnej osoby. W rzeczywistości każdy lokal ma odrębną księgę wieczystą, a jego właściciel podpisuje z operatorem umowę dzierżawy.

Należy podkreślić, że condohotele to inwestycje nastawione na generowanie zysków, a nie na osobiste użytkowanie. Właściciel zawiera długoterminową umowę z operatorem, która często ogranicza możliwość rezygnacji lub swobodnego korzystania z lokalu. Kluczowym czynnikiem sukcesu w tym modelu jest wysoki poziom obłożenia – optymalny wskaźnik wynosi około 60 proc. rocznie. Obiekty zlokalizowane w mniej atrakcyjnych turystycznie miejscowościach, gdzie obłożenie nie przekracza 50 proc., mogą generować straty.

Ryzyka i ograniczenia związane z condohotelami

Jednym z największych wyzwań jest brak elastyczności umów. W przypadku umowy zawartej na czas określony, bez klauzul umożliwiających jej wcześniejsze rozwiązanie, właściciel nie ma możliwości wycofania się z inwestycji. Tego rodzaju umowy często pomijają istotne zapisy, co może prowadzić do problemów w długoterminowej perspektywie, zwłaszcza jeśli operator nie wywiązuje się
z zobowiązań.

Dodatkowym ryzykiem jest powiązanie rentowności z działalnością operatora – jeżeli obiekt nie generuje odpowiednich przychodów, właściciel nie otrzymuje obiecanej stopy zwrotu. W przypadku trudności finansowych operatora, inwestorzy mają ograniczone możliwości odzyskania zainwestowanych środków lub zmiany warunków współpracy.

Porównanie condohoteli z apartamentami wakacyjnymi

Grupa Sun & Snow koncentruje się na modelu apartamentów wakacyjnych, który oferuje większą elastyczność w porównaniu do condohoteli. W tym modelu właściciel ma swobodę korzystania
z nieruchomości w wybranych terminach, a w pozostałym czasie lokal jest wynajmowany turystom. Wynagrodzenie operatora zależy od faktycznych przychodów – Grupa Sun & Snow stosuje podział zysków w proporcji 27% dla operatora i 73% dla właściciela. W przypadku braku przychodów, żadna
ze stron nie generuje zysku.

Główne różnice między condohotelami a modelem reprezentowanym przez Grupę Sun & Snow:

Płynność inwestycji – apartamenty Sun & Snow można w każdej chwili sprzedać, a umowa ma trzymiesięczny okres wypowiedzenia. W przypadku condohoteli sprzedaż jest znacznie bardziej skomplikowana i zależna od warunków umowy oraz sytuacji rynkowej.

Elastyczność użytkowania – właściciele apartamentów wakacyjnych mają większą swobodę korzystania z nieruchomości. W condohotelach korzystanie z lokalu przez właściciela jest ograniczone do określonych terminów i warunków umowy.

Zarządzanie obiektem – w przypadku apartamentów Sun & Snow właściciel ma możliwość zmiany operatora, jeśli nie jest zadowolony z jakości zarządzania. W condohotelach taka zmiana jest utrudniona lub niemożliwa, co wiąże właściciela z jednym podmiotem na długie lata.

Wpływ czynników rynkowych na rentowność

Rentowność inwestycji w condohotele zależy od wielu zmiennych, takich jak lokalizacja, poziom obłożenia, koszty operacyjne oraz model współpracy z operatorem. W przeszłości osiąganie 7-10 proc. rocznej stopy zwrotu było łatwiejsze ze względu na niższe koszty budowy i korzystniejsze warunki finansowania. W obecnych realiach wzrost kosztów kredytów oraz wyższe wymagania kapitałowe sprawiają, że osiągnięcie deklarowanych zysków jest trudniejsze.

Przy wyborze inwestycji kluczowe znaczenie mają:

• Lokalizacja (preferowane są dynamicznie rozwijające się miejscowości turystyczne).
• Standard i unikalność apartamentu (np. dodatkowe udogodnienia jak sauna, duży taras).
• Transparentność umowy z operatorem i elastyczność w zakresie jej rozwiązania.

Perspektywy rynku

Rynek condohoteli w Polsce nadal się rozwija, jednak inwestorzy coraz częściej preferują bardziej elastyczne modele, takie jak apartamenty wakacyjne. Zmieniające się oczekiwania klientów, rosnące koszty oraz ograniczenia związane z długoterminowymi umowami skłaniają do poszukiwania alternatywnych form inwestycji.

W dłuższej perspektywie kluczowe dla sukcesu będą takie czynniki jak: jakość zarządzania, odpowiednia lokalizacja oraz możliwość swobodnego dysponowania nieruchomością. Wzrost zainteresowania modelami opartymi na podziale zysków wskazuje na rosnącą świadomość inwestorów i ich dążenie do większej kontroli nad własnym kapitałem.